多项选择题

收益期限应在估价对象房地产（）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

A.自然寿命
B.合同约定
C.净运营费用
D.法律规定

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单项选择题
某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权年限为50年，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
单项选择题
某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。
A.260
B.450
C.460
D.500
单项选择题
（）不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。
A.毛租金乘数法
B.潜在毛收入乘数法
C.有效毛收入乘数法
D.净收益乘数法
单项选择题
忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点。
A.毛租金乘数法
B.潜在毛租金乘数法
C.有效毛收入乘数法
D.净收益乘数法
单项选择题
有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。
A.价格
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益
单项选择题
直接资本化法通常是采用（）的预期收益。
A.价值时点
B.未来第一年
C.收益期内的算术平均数
D.收益期内的中位数
单项选择题
某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为5%，风险补偿率为安全利率的60%，该房地产的收益价格为（）万元。
A.1372.73
B.1309.94
C.953.97
D.932.37
单项选择题
报酬率的表达式为（）。
A.投资回报／所投入的资本
B.投资回收+所投入的资本
C.（投资回报+投资回收）／所投入的资本
D.（投资回收-投资回报）／所投入的资本
单项选择题
在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。
A.建筑物经济寿命
B.土地使用权年限
C.建筑物剩余经济寿命
D.土地使用权剩余期限
单项选择题
某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。
A.1553
B.1679
C.1850
D.2034