不动产评估章节练习(2020.06.05)

判断题
在我国，单项房屋估价主要采用房地产估价报告的规范格式。不动产整体估价和单项土地估价主要采用土地估价的规范格式。
答案：错误
问答题
估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
答案：（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式：

（2）计算年总收益=56000×65%×150...
多项选择题
在估价程序中，确定估价结果后应撰写估价报告，估价报告应达到（）要求。
A.特殊性
B.全面性
C.公正性
D.准确性
E.概括性
判断题
运用市场比较法，比较实例与估价对象不动产的相关程度越高，替代性越强，评估结果越好。
答案：正确
判断题
按剩余技术分摊高层建筑地价，是以各方拥有的房地价值占高层建筑房地总价值的比例作为其占有的土地份额，享有或承担该份额相应的权利和义务。
答案：错误
单项选择题
某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。
A.10.2
B.11.0
C.11.3
D.11.5
问答题
简述非正常交易情况的类型？
答案：1）利害关系人之间的交易
2）急于出手或者急于购买情况下的交易
3）受债权债务关系影响的交易
单项选择题
某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70%，贷款的年利息率为5%，自由资金的一般收益率为8%，试算不动产的资本化率（）
A.5.8%
B.5.9%
C.6%
D.6.1%
判断题
土地使用权的形成包括“出让”、“划拨”和“租赁”三种方式。
答案：错误
判断题
房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。
答案：正确