不动产评估章节练习(2020.05.31)

多项选择题
基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。基准地价具有的特点是（）。
A.它是一种区域性的价格
B.是一种分用途的价格
C.是一种平均价格
D.是一种控制性的价格
E.是无限年期的价格
多项选择题
不动产的资本化率有（）
A.综合资本化率
B.土地资本化率
C.房地产资本化率
D.建筑物资本化率
E.房屋资本化率
判断题
影响不动产价格的经济因素主要是指经济法制状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、物价、居民实际收入、国际经济政治状况等。
答案：错误
问答题
简述成本法的评估步骤？
答案：1）收集整理资料
2）估算重新构建价格（土地重新构建价格：土地的重新取得价格、重新开发成本；建筑物的重新构建价...
问答题
简述土地价格的修正有哪些？
答案：1）个别因素修正
2）有限年期的土地使用权价格修正（用修正系数K）
3）如果测算的是某小区的平均土地...
判断题
对于建筑物耐用年限长于土地使用年限的，根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式求取收益价格。
答案：错误
问答题
估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。收集有关资料如下：（1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。（2）当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示（3）建筑物的重置价格为1100元/m2。（4）建筑物耐用年限为60年，无残值。试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置要求用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
答案：（1）成本法公式如下：
房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧
多项选择题
运用假设开发法评估不动产价格需要经过以下（）步骤来求取估价对象价格。
A.调查待估不动产基本情况
B.选择最佳的开发利用方式
C.估计开发经营期
D.预测开发完成后不动产总价格
E.估算成本费用及利税
判断题
假设开发法除了对不动产价格进行评估外，该方法还可应用于不动产投资决策分析。
答案：正确
判断题
不动产的主要特征表现在不能移动，或虽能移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能，或者会带来明显的经济损失。
答案：正确