问答题X 纠错
(1)成本法公式如下:
房地产价格=土地重置价+建筑物重置(或重建)价-建筑物折旧
(2)求取土地的重置价
①用市场法求取
A.修正后的单价=2200×(100/100)×(1+0.5%)6×(100/97)=2336.94(元/m2)
B.修正后的单价=2050×(100/100)×(1+0.5%)9×(100/92)=2330.56(元/m2)
C.修正后的单价=2380×(100/103)×(1+0.5%)4×(100/105)=2244.99(元/m2)
再用简单算术平均法求得土地价格=(2336.94+2330.56+2244.99)/3=2304.16(元/m2)
②用征用农地费用加土地开发费和土地使用权出让金等,再加上地段差价调节办法求取土地价格为: [(100000/666.67)+150+120]×5.38=2259.60(元/m2)
③再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为 (2304.16+2259.60)/2=2281.88(元/m2)
土地总价=2281.88×1000=228.19(万元)
(3)求建筑物的重置价格为:1100×4500=465(万元)
(4)求建筑物的折旧总额为495×20/60=165(万元)
(5)计算估价额
该房地产价格(总价)=228.19+465=558.19(万元)
该房地产价格(单价)=558.19/4500=1240.42(元/m2)
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上表交易情况中,正(负)值表示可比实例高(低)于其正常价格的幅度;区域因素和个别因素中,正(负)值表示可比实例的相应因素优(劣)于估价对象的幅度。从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变,以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价(如需计算平均值,采用简单算术平均法)。
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(3)该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示:注:表中的价格指数为环比指数,均以上个月为100。
(4)房地产状况的比较判断结果,如下表所示:
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。
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