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问答题
【简答题】什么是资本化率？资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么？
答案：资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：资本化率=年收益／价格；报酬率是投资回报与投资的比率，即：报酬率=投资回...
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【简答题】建筑物经济寿命结束的时间与土地使用年限届满的时间不一致时，收益期限应如何确定？
答案：对于土地与建筑物合成体的估价对象，取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中短者为收益期限。如果是建筑物的剩余经济寿命晚... - 问答题
【简答题】将未来每年基本不变的净收益转换为未来每年不变的净收益应采用何种方法？应采用"未来数据资本化公式法"。它是通过调查，预测估价对象未来若干年（如来3年或5年）的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式（略）来求取A（可视为一种加权算术平均数）。
答案：应采用"未来数据资本化公式法"。它是通过调查，预测估价对象未来若干年（如来3年或5年）的净收益，然后利用报酬资本化法公式... - 问答题
【简答题】如何利用收益法评估承租人权益的价值？
答案：承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有... - 问答题
【简答题】实际收益与客观收益的含义、区别及其运用是什么？
答案：房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营... - 问答题
【简答题】由营业收入计算净收益为什么要扣除归属于其他资本或经营的收益？
答案：房地产的净收益，实质上是房地产本身所带来的收益；运营费用，实质上包括两部分内容：一是维持房地产正常生产、经营或使用所必须... - 问答题
【简答题】某城市旧城区有一闲置的2层居住小楼，独门独院，请写出用收益法评估时的估价技术路线。
答案：估价对象目前为闲置的二层小楼，虽然目前没有实际收益，但其类似房地产有收益，因此可以将其设想为出租的情况下来运用收益法估价... - 问答题
【简答题】某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值？如果可能，出现这种情况的主要原因是什么？
答案：可能。主要有以下三种原因：一是物质方面升值。是指建筑物在实体方面的多于正常的养护投入使房屋价值增加。比如在房屋平均正常维... - 问答题
【简答题】可修复与不可修复的含义及其判定标准是什么？在计算建筑物折旧中作此两种区分有何意义？
答案：修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额... - 问答题
【简答题】基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别？
答案：基于营业收入计算净收益与基于租赁收入的净收益测算主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是... - 问答题
【简答题】计算房地、土地、建筑物重新购建价格的思路分别是什么？
答案：计算房地的重新购建价格有两大路径：一是模拟房地产开发商的房地产开发过程，采用成本法来计算；二是先计算土地的重新购建价格，...