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××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告
（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）
估价结果报告
一、估价委托方
名称：中国太平洋保险公司××办事处
法定代表人：（略）
住所：（略）
二、受理估价方
名称：略
法定代表人：×××
地址：略
估价资质等级：房地产国家壹级
估价资格证书：略
三、估价目的
确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。
四、估价对象概况
（一）估价缘由
本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。
（二）估价对象实体状况
估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。
（三）事故损伤情况分析
该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸1.0m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2.1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。
经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。
（四）估价范围
估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。
五、价值时点
2011年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、估价依据
1．《中华人民共和国保险法》。
2．国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。
3．《全国统一建筑工程基础定额××市基价表-1999》。
4．《××市房屋修缮工程预算定额》。
5．××市城乡建设委员会有关文件。
6．建筑材料市场价格和有关工程造价信息。
7．估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。
七、估价原则
1．独立、客观、公正原则。
2．合法原则。
3．价值时点原则。
4．替代原则。
5．最高最佳利用原则。
八、估价方法
（一）本次估价所采用的方法
估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。
由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。
（二）成本法的定义
本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。
九、估价结果
估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。
十、注册房地产估价师（略）
十一、估价作业期
2011年5月21日至5月24日。
十二、实地查勘期（略）
十三、估价报告有效期限
自2011年5月24日至2012年5月23日。
估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析（略）
五、估价测算过程
（一）估价的技术思路
估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。
测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该"修坏如新"，而不能"修坏如旧"。
由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。
（二）工程造价计算表
工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。
1．拆除工程（见下表）
5．定额直接费
1项+2项+3项+4项=4114.97（元）
6．造价
（1）基价直接费：4114.97元
（2）综合费：（1）×15.73%=647.3（元）（按三级施工企业计费）
（3）劳动保险费：（1）×3.15%=129.6元（按三级施工企业计费）
（4）利润：（1）×6.64%=273.2（元）（按三级施工企业计）
（5）允许按实计算的费用及材料价差：1000.00元
（6）定额编制及定额测定费：［（1）+（2）+（3）+（4）+（5）］×1.8‰=111（元）
（7）税金：］（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）］×3.56%=223.4（元）（按三级施工企业计）
（8）造价：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）=6499.5（元）
六、估价结果确定
估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。
附件（略）

（改错题）某商务写字楼建筑面积11000m²，可租售面积8000m²，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m²。当地正常月租金为90元／（月·m²），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m²，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2012年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）

2．总费用=8000×90×12×20%=1728000（元）
3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000（元）

北京某花园别墅拆迁补偿价值评估报告
（封面、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）
致委托方函
××指挥部、××中心：
受贵单位的委托，公司对北京第29届奥运会场馆区拆迁范围内位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产价值进行了评估。估价结果如下：
一、估价对象：估价对象为坐落于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产，东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花园别墅××号。
依据《房屋所有权证》（市朝全字第××号）、《北京市国有土地使用权出让合同》（京房地出让[合]字（××）第××号）、《北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表》、《北京市房屋登记表》及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积

预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%

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