房地产估价师不同目的房地产估价问答题每日一练(2019.01.11)

问答题
甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养，租期20年。甲公司随后在该土地临街处建一饭店，并以野猪肉为卖点招揽生意。同时，甲公司在饭店后又建一栋办公用房及一屠宰用房及系列饲养用房。到2003年，因经营不善，甲公司两年未向乙公司缴纳租金，经协商不成，乙公司决意收回出租土地，对甲公司地上建筑物予以估价，抵租后给以适当补偿。已知该办公用房地的基础为两层楼房的基础，而实际仅建造了一层。如果你是估价师，对于饭店、办公用房及屠宰用房将采取何种技术路线进行评估？
答案：（1）房产合法性。文中没有给出有关在土地上建房的相关资料，则可假设已经规划及相关部门批准（如未经规划等相关部门批准，则文...
问答题
（改错题）某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2。当地正常月租金为90元／（月·m2），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2012年7月1日的保险价值。估价计算如下：1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）2．总费用=8000×90×12×20%=1728000（元）3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000（元）
答案：1．有效毛收入计算错，应为：8000×90×90%x12=7776000（元） 2．总费用计算错，应为：8000×90×...
问答题
如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与市场价值标准有矛盾吗？
答案：各种估价方法实质是要确定估价对象的市场价值，也就是说估价对象与估价方法有一定的对应关系，对同一估价对象，在同一个估价目的...
问答题
北京某花园别墅拆迁补偿价值评估报告（封面、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）致委托方函××指挥部、××中心：受贵单位的委托，公司对北京第29届奥运会场馆区拆迁范围内位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产价值进行了评估。估价结果如下：一、估价对象：估价对象为坐落于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产，东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花园别墅××号。依据《房屋所有权证》（市朝全字第××号）、《北京市国有土地使用权出让合同》（京房地出让[合]字（××）第××号）、《北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表》、《北京市房屋登记表》及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积
答案：(1)在致委托方函中估价机构落款处缺法人代表签名、盖章； (2)在估价结果报告中受托估价方中缺法人代表一项； (3)在估...
问答题
房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范同？房地产保险估价可分为哪两类？
答案：房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险（如房地...