房地产估价师不同目的房地产估价问答题每日一练(2018.03.11)

问答题
（改错题）某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2。当地正常月租金为90元／（月·m2），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2012年7月1日的保险价值。估价计算如下：1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）2．总费用=8000×90×12×20%=1728000（元）3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000（元）
答案：1．有效毛收入计算错，应为：8000×90×90%x12=7776000（元） 2．总费用计算错，应为：8000×90×...
问答题
如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与市场价值标准有矛盾吗？
答案：各种估价方法实质是要确定估价对象的市场价值，也就是说估价对象与估价方法有一定的对应关系，对同一估价对象，在同一个估价目的...
问答题
甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元。甲公司委托评估机构评估其价值，问：（1）转让该项在建工程应具备哪些主要证件？（2）简述评估技术路线。
答案：（1）国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。（2）用假设开发法（现金流...
问答题
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2)该房屋用途...
问答题
回答以下问题：（1）保险事故的估价中，一般采用比较法还是成本法？或哪种方法在此类目的的估价中用得较多？（2）在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法？
答案：
（1）保险评估中用得较多的方法是成本法，也可用比较法。（2）在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。