房地产估价师房地产估价案例与分析章节练习(2019.07.30)

多项选择题
评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。
A.估价对象
B.估价师对估价方法的熟悉程度
C.委托人
D.估价机构资料库中可用资料情况
E.当地房地产市场状况
问答题
什么是资本化率？资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么？
答案：资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：资本化率=年收益／价格；报酬率是投资回报与投资的比率，即：报酬率=投资回...
问答题
某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。
答案：①投资人的报价实质上是投资价值，是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿，对投资项目所评估出的价值。因此对于同一投资项目，...
问答题
建筑物经济寿命结束的时间与土地使用年限届满的时间不一致时，收益期限应如何确定？
答案：对于土地与建筑物合成体的估价对象，取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中短者为收益期限。如果是建筑物的剩余经济寿命晚...
问答题
某管道工程建设项目，在施工过程中未经监理工程师事先同意，施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，钢管质量存在下列问题：1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料;2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。【问题】1、对上述问题应如何处理?2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理?
答案：1、由于该批钢管是由施工单位采购的，经监理工程师检验发现该批钢管外观不良，标识不清，且无产品合格证等资料。故监理工程师应...
名词解释
经济适用住房
答案：
是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房
单项选择题
某建筑物的建筑面积为120M2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/M2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）
A.78.4%
B.82.0%
C.82.7%
D.85.6%
问答题
某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元／m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？
答案：
不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。
问答题
（指错题）××酒店房地产抵押估价报告（封面及目录略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。三、估价对象1．地理位置及概况（略）2．估价对象概况估价对象：酒店第1、2、10～
答案：(1)缺少房地产权属状况描述； (2)缺少价值定义； (3)酒店大堂采用市场比较法不当； (4)二层酒楼，用市场比较法时...
问答题
现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。
答案：（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。1）计算出商业、住宅的建筑...