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房地产估价师房地产估价案例与分析章节练习(2019.05.04)
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（改错题）某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2。当地正常月租金为90元／（月·m2），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2012年7月1日的保险价值。估价计算如下：1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）2．总费用=8000×90×12×20%=1728000（元）3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000（元）
答案：1．有效毛收入计算错，应为：8000×90×90%x12=7776000（元） 2．总费用计算错，应为：8000×90×... - 问答题
李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡.请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡.张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡.你认为应如何解释该估价结果的合理性?
答案：1.理由包括：
(1)二者的时点不同，价值不同。
(2)二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的... - 问答题
回答以下问题：（1）保险事故的估价中，一般采用比较法还是成本法？或哪种方法在此类目的的估价中用得较多？（2）在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法？
答案：（1）保险评估中用得较多的方法是成本法，也可用比较法。（2）在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。
- 问答题
房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范同？房地产保险估价可分为哪两类？
答案：房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险（如房地...