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房地产估价师房地产估价案例与分析综合练习章节练习(2018.02.23)
- 问答题
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.请问：1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
答案：1)错误有：
①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开... - 问答题
某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?
答案：1.从最高最佳使用原则考虑，买主的出价偏低。
2.按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，... - 问答题
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。请问：(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
答案：(1)错误有：
①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模，确定客观合理的... - 问答题
征地补偿估价中，土地补偿费和安置补助费有哪些要求或标准?
答案：《土地管理法》第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明确的规定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途给与补偿... - 问答题
规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元／m2，居住用地的基准地价是700元／m2。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500m2。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。请问：房地产估价师在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
答案：房地产估价师在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的以下情况：1.土地使用权状况和房屋产权状况。2.估价对象是否符合城市... - 问答题
影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?
答案：(1)影响居住房地产区域因素主要有：交通条件;生活服务设施;教育配套设施;环境质量：
(2)影响居住房地产个别... - 问答题
某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
答案：理由包括：
1.本次评估的价值为投资价值(拍卖应价);(3分)
2.投资价值是从某个特定投资者的角度...