房地产估价师收益法及其运用章节练习(2016.08.25)

问答题
已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于多少元／m2。某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为多少万元。
答案：476985万元
问答题
某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为多少万元。
答案：
521万元
问答题
已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少。
答案：累加法的一个基本公式为：
报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠率<...
问答题
某旅馆有150间客房，平均每个客房每天收费220元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用25万元，当地同档次旅馆一间客房日房费平均为210元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试测算该旅馆的价值。
答案：6438.60万元
问答题
某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元／m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生多少万元的贬值。
答案：567.39万元
问答题
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
答案：
判断题
抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（）
答案：错误
判断题
抵押贷款剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。（）
答案：错误
判断题
土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（）
答案：错误
判断题
对于同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。（）
答案：错误