简述收益法的基本原理、特点及使用范围？

某一宗土地的总面积为1 000m²，是10年前通过征用农地取得的，使用年限60年。当时每亩花费18万元（1亩=667m²），现时重新取得该类土地需要620元／m²；地上建筑物的总面积为2000m²，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价按建筑面积算为600元／m²，现时建造同类建筑物按建筑面积算需要1200元／m²，该建筑物的经济寿命50年，残值率为0。根据所给资料估算该宗不动产的现时单价和总价。

某工业开发区征用土地总面积5km²，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn²，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。

某公司于1998年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积为3500m²；并于1999年9月在此地块上建成9800m²写字楼，当时建筑造价为1500元／m²；其经济耐用年限为60年。目前该建筑物全部出租，每月实收租金27元／m²。根据估价机构掌握的经筛选后的资料，目前当地同类建筑物出租月租金一般为28元／m²，该类建筑物重置价格为1700元／m²，不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2％，年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2％、0.5％，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5％和7％。根据以上资料估算A地块在2001年3月的土地使用权价格。

某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70％，贷款的年利息率为5％，自有资金的一般收益率为8％，试计算不动产的资本化率。

某公司于2001年12月以出让方式取得一面积为500m²的地块，50年土地使用权，并于2002年12月建成一建筑面积为1350m²的建筑物，当时建筑造价为1300元/m²，目前建筑物全部出租，每月实收租金28元/m²。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元/m²，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元/m²，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元/m²，残值率为零，土地及房屋资本化率分别为5％和6％。试求该地块在2005年12月的土地使用权价格。

某房地产的土地面积1000m²，建筑面积2000m²。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元／m²；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价按建筑面积算为800元／m²。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元／m²；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）按建筑面积算为2000元／m²。估计该类建筑物的残值为零。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。

某公司于2000年11月以出让方式取得一面积为500m²的地块，50年土地使用权，并于2001年11月建成一建筑面积为450m²的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元／m²，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元／m²，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元／m²，残值率为零，土地及房屋还原利率分别为5％和6％。试求该地块在2004年11月的土地使用权价格。

某工业区的出让年限为50年，该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元／km²，征地中发生的其他费用为3000万元／km²，土地开发费为2亿元／km²。当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1／4，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。