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根据题意,采用成本法进行评估,步骤如下。
(1)计算土地取得费
土地取得费为:(4.5+1.5)×108÷(5×106)=120(元/m2)
(2)计算土地开发费
土地开发费为:(2.0×108)÷(1×106)=200(元/m2)
(3)计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费,土地取得费利息的计息期为2年,土地开发费又分两部分,其中40%为第一年投人,计息期为1.5年;另外60%在第二年投人,计息期为0.5年,因此投资利息为:
120×[(1+0.1)2-1]+200×40%[(1+0.1)1.5-1]+200×60%×[(1+0.1)0.5-1]=25.20+12.30+5.86=43.36(元/m2)
(4)计算投资利润
投资利润为:(120+200)×20%=64(元/m2)
(5)计算土地增值收益
土地增值收益为:(120+200+43.36+64)×20%=85.47(元/m2)
(6)计算单位面积土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元/m2)
(7)计算土地总价格
土地总价格=512.83×5000000=25.6415(亿元)
因此,采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为512.83元/m2,总价格为25.6415亿元。
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