（1）出让方地位不变原则，即土地所有权主体不变的原则。国有土地使用权出让后，使用权和地上建筑物可以多次转让，但不论使用权转让多少次，国家依然是土地的所有人和土地使用权出让人。
（2）房地产一致原则。即房地产转让时土地使用权相一致的原则。
（3）效益不可损原则。即保护财产的价值和经济效益的原则，人心惶惶无论是土地使用权转让，还是地上建筑物、其他附着物转让，都不得损害土地及其地上建筑物的经济效益。

（1）公共利益的需要；
（2）双方协商并经有关部门批准；
（3）由于一方的违约，使合同没有必要履行；
（4）土地灭失。