（1）市场因素：主要有潜在顾客数量、顾客购买习惯和销售的阶段性三方面。
（2）公司因素：房地产开发企业的规模大，资金雄厚，则较能任意选择营销渠道，可不依赖中间商的服务，自己建立销售网；但实力较差的企业则须依赖中间商的服务。房地产开发企业在营销方面的管理能力与经验影响到营销渠道的选择。
（3）产品因素：房地产商品本身的特性也会对营销渠道选择产生影响，主要体现在房地产产品价值上。

（1）确定促销对象
（2）选择促销目标
（3）设计促销信息
（4）安排促销预算
（5）决定促销组合
（6）协调促销过程

1.选择单一细分市场。
2.选择多个细分市场。
3.选择专门化细分市场。
4.选择完全细分市场。