当由于既不可归责于承租人，又不可归责于出租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损.灭失的，就产生了租赁合同中的风险负担问题，租赁合同中的风险负担问题，可以分解为两个问题来考察.首先是租赁物的风险负担问题，即当由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担.就此问题，除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约定，自罗马法以来，就形成了由物的所有人负担风险；即天灾归物权人负担的法律思想.此为标的物风险负担的一般原则.因而，租赁物的所有权人应负担此种情形下标的物毁损灭失的风险.其次是因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损灭失，从而引致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担的问题.与租赁物的风险负担不同，此处的风险负担主要解决双务合同对待给付义务的履行问题，尤其是承租人支付租金义务的履行问题.
依据《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损.灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损.灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同.”该条即包含有对租赁合同中的风险负担的规定.故当因不可归责于双方当事人的事由致使合同部分或全部不能履行时，承租人即可相应地减少履行或不履行其对待给付义务——即请求减少租金或者不支付租金.可见，租金风险由出租人负担.

按租赁期限不同分类：定期租赁和不定期租赁；

根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁.不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等.

租赁合同的标的物是特定的非消耗物

①承租人对租赁物的受益权；②租赁权的物权化；③房屋承租人的优先购买权.