资本化率与折现率本质上是相同的。习惯上人们把将未来有限预期收益折算成现值的比率称为折现率；把将未来永续预期收益折算成现值的比率称为资本化率。

（1）明确评估对象；
（2）选择参照资产；
（3）选择比较因素；
（4）调整、分析对比指标；
（5）综合确定评估结果。