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假设开发法适用的对象和步骤

参考答案：

适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
步骤：调查待开发房地产的基本情况、选择最佳的开发利用方式、估计开发经营期、预计开发完成后的房地产价值、估算开发成本、管理费用、投资利息、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费、进行具体计算求取待开发房地产的价值。

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问答题

假设开发法的概念

参考答案：

求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

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判断题

经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。（）

参考答案：对
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判断题

销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。（）

参考答案：对
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判断题

假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（）

参考答案：错
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判断题

在现金流量折现法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。（）

参考答案：对
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判断题

假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值一后续必要支出。（）

参考答案：错
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判断题

假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在某个特定投资者的立场上，而估价是站在一般投资者的立场上。（）

参考答案：错
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判断题

成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。（）

参考答案：错
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多项选择题

某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的是（）。

A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日
B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

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多项选择题

只有在传统方法中才需要测算的项目是（）。

A.销售费用
B.投资利息
C.开发利润
D.销售税费
E.后续的开发成本

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