估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3...

问答题X 纠错

估价对象为一宗10000m²的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中一～三层主要为商业用途，建筑面积9000m²（含独立使用的车棚300m²），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m²。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2．建筑安装工程费为1100元/m²，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。3．商业用房建成半年后可全部朋于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计，月租赁收入会稳定在50元／m²，运营费用率为24%。4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元／m²；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m²；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m²，销售代理费（销售费用）为售价的3.5%。5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。解：1．开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000×5=50000（m²（）住宅总面积=50000-9000=41000（m²（）（1）商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置和租金损失率）=50×12×（1-10%）=540（元/m²（）每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）=540×（1-24%）=410.40（元／m²（）商铺开发完成后的单价=410.40/8%×［1-11（1+8%）47］×1/（1+8%）2.5=4118.45（元／m²（）商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61（万元）（2）住宅开发完成后的总价值=41000×［30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/（1+12%）3.5］=8204.06（万元）（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67（万元）2．扣除项目（1）建安工程费=50000×1100/（1+12%）=4910.71（万元）（2）专业及管理费用=4910.71×8%=392.86（万元）（3）销售费用和销售税费总额=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（万元）（4）销售利润=11910.67×20%=2382.13（万元）（5）设总地价为V，则买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V3．总地价2006年9月1日的总地价：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74（万元）

参考答案： 1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。
2.商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m2独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4118.45×8700=8700=3583.05（万元）或3760.52×8700=3271.65（万元）
3.在计算2006年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。
总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04
V=5322.25（万元）
或：扣除项目中不应计算销售利润

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问答题

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价测算如下（节选）：
1．年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
2．年运营费用
（1）年维修费用
25000×2000×2%=1000000（元）
（2）年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）
（3）年营业税及附加=13068000×5.55%=725274（元）
（4）年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元）
3．年净收益
年净收益=1．项-2．项=13068000-2417314=10650686（元）
4．估价结果

参考答案：1．年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为： 22000×50×12×(1-10%)=11880000（元） 2...

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问答题

（改错题）在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m²，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后，在偿还商场原建筑面积的基础上再给该商场增加建筑面积280m²。与原建筑面积相等部分按结构差价结算，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，容积率为2.5，开发商按合同规定，交付给商场总建筑面积为700m²的钢混结构商业用房，并要求该商场据合同结算差价。据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1：1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：1．结构差价920×（1+1.4）×700-1545600（元）=154.56（万元）2．新增建筑面积成本920×1.4×700-901600=90.16（万元）3．补交地价款1800/60%×700=2100000=210（万元）

参考答案：1.结构差价计算有误，因为结构差价比率为1：1.4，且建筑面积不能按700m2计算，应按420m2计算，所以结构差价计算...

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单项选择题

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（）。

A.该两幢房屋的正常市场价值
B.该两幢建筑物的重新建造成本
C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

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单项选择题

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（）。

A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和
B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

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某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（）。

A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

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单项选择题

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（）途径。

A.自行改变
B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

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问答题

法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2．拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？4．该办公楼有租约，在价值时点租约未到期，在评估时是否考虑租约影响？

参考答案：1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。（...

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单项选择题

某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m²，现需要调整到2007年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。

在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为()。

A.环比价格指数
B.定基价格指数
C.价格变动指数
D.价格调整指数

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单项选择题

该宗房地产2007年10月1日的价格为()元/m²。

A.2300.22
B.2401.22
C.2502.22
D.2302.22

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单项选择题