问答题X 纠错
(1)估价目的不够明确，与价值定义对应关系不好，应明确为委托方抵押贷款提供价格参考。 (2)估价报告应用的有效期错误，不应是"2003年12月15日止"，而应该是"2003年12月17日止"。 (3)在最高最佳使用分析中，提到土地尚可使用38年不对，土地尚可使用年限应是37年，严格地说是37.044年。类似错误后面还有。 (4)在用收益法确定收益年限时，说该酒店于1995年建成投用不对，应是建成于1998年。后面还有说是1997年建成的。 (5)在1998年至2002年厦门市商品零售价格指数中，表头与内容不对应，应是"1997年至2001年厦门市商品零售价格指数"。 (6)在计算酒店净收益时，确定以1999年至2001年近三年经营的平均净收益为收益还原的年经营净收益是不对的，应与客观收益进行对比分析，修正成正常客观收益。 (7)在计算酒店净收益时，运营费用中不应含所得税，即不应扣除所得税。 (8)在用收益法方法2中，"尚必须扣除为维持39年收益所应该分摊的机电设备更新改造和装饰更新等年费用以及年应纳所得税"一句中，不是39年，而是37年收益。 (9)酒店专用设备、物品购置费中综合成新率前面提到是80%，后面变为，90%，前后矛盾。 (10)在用成本法计算销售税费时，没有说明计算基数是售价。 (11)在用成本法计算投资利息时，开发成本和管理费用的计息周期应是1.5年，不是1年。 (12)在用成本法计算管理费用时，通常应按开发成本和土地费用之和的一定比例计算。 (13)在用成本法计算积算价格时，计算过程有误，最终算出的积算价格应是10058.36元/m2，而不是10115.67元／m2。
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问答题
一、封面（略）
二、目录（略）
三、致委托估价方函（略）
四、注册房地产估价师声明（略）
五、估价的假设和限制条件（略）
六、××别墅房地产估价结果报告
（一）委托估价方
××市恒通房地产开发公司
（二）受理估价方
××市房地产估价事务所
（三）估价对象概况
1．土地情况
A.土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
问答题
（指错题）北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告
（封面、目录、注册房地产估价师声明略）
致委托方函
北京××房地产开发有限责任公司：
承蒙贵公司委托，公司对位于北京市××区××乡××新村一期（×××苑）B5#、B7#住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。
估价对象如下：
一、土地使用权状况
土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号
问答题
封面和目录（略）致委托人函（略）估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）
问答题
不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。
