（1）城市用地数量增长过快；
（2）城市土地利用效率低下；
（3）城市新区开发的倾向严重；
（4）城市空间结构不合理。

1、人口结构的老龄化趋势；
2、文化结构的高文化发展趋势；
3、就业结构的服务化趋势。

1、目标市场；
2、目标市场需求；
3、产品；
4、城市营销主体。