不动产评估问答题每日一练(2019.07.26)

问答题
简述市场比较法的使用条件？
答案：
1）要有充足的市场交易资料。
2）比较实例与估价对象具有相关性和替代性
问答题
某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）
答案：（1）运用成本法计算公式：
房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物...
问答题
简述收益法的基本原理、特点及使用范围？
答案：收益法是不动产估价中最常用的方法之一，它是对不动产和其他具有收益性质资产评估的基本方法。收益法是将待估不动产未来每年的预...
问答题
为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2004年1月1日至2004年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1％。试利用上述资料估算该写字楼2004年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
答案：估算写字楼于2004年10月30日的正常价格如下
（1）采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。
...
问答题
简述新开发土地有哪些，公式是有哪些？
答案：1）包括：
填海造地、开山造地、农地整理、征收农地后进行“三通一平”等开发的土地、旧城...