注册会计师投资性房地产问答题每日一练(2019.04.24)

问答题
甲公司2013年至2018年发生以下交易或事项：2013年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为6000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2016年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼采用经营租赁方式出租给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金300万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为5600万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2016年12月31日，该办公楼的公允价值为4400万元；2017年12月31日，该办公楼的公允价值为4200万元；2018年6月30日，租赁期满，甲公司将投资性房地产收回后直接对外出售，售价为4000万元。假定不考虑相关税费。要求：（1）确定投资性房地产转换日。（2）计算该办公楼2016年应计提的折旧额。（3）编制租赁期开始日的会计分录。（4）编制2016年取得租金收入时的会计分录。（5）计算上述交易或事项对甲公司2016年度营业利润的影响金额。（6）编制2018年6月30日出售投资性房地产的会计分录。
答案：（1）转换日为2016年6月30日。（2）2016年1月至6月计提折旧。2016年应计提的折旧额=6000/20×6/1...
问答题
甲公司为房地产开发企业，2013年发生有关房地产投资的业务如下。（1）1月1日购入一块土地，并开始在其上建造一栋用于对外出租的写字楼，购入当日董事会即作出完工后对外出租的书面决议，但尚未签订租赁合同。该项土地购买价款为1200万元。为购建写字楼占用了去年借入的一项专门借款，该项借款年利息为800万元；本期发生建造成本2400万元，除此之外建造过程中发生非正常损失25万元。当年末该办公楼完成建造。（2）2月20日外购一栋写字楼，购买价款为7200万元，该项写字楼共18层，甲公司将1至12层对外出租，用作商务办公楼，当日签订了租赁协议，租赁期开始日为3月1日，按月收取租金；将13-18层开设一家商务宾馆并自行经营。假设商务办公楼整体的公允价值为4200万元，商务宾馆整体公允价值为3800万元，商务办公楼的月租金平均为每层1.5万元。该项写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0。（3）6月30日将租赁期届满的一栋办公楼出售，取得价款4500万元存入银行。此办公楼系2010年7月1日开发完成并对外出租，租期3年，每年租金100万元。此办公楼建造成本为2000万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0。至出售时未对此办公楼计提减值。假定甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，并按照年限平均法计提折旧或摊销，不考虑商务宾馆当年的收入等其他因素。要求（金额以万元为单位）：（1）根据资料（1），判断外购的土地、自建的办公楼是否属于投资性房地产，并说明理由；（2）根据资料（2），判断商务办公楼和商务宾馆是否作为投资性房地产核算，并说明理由；（3）根据资料（1）、（2），计算甲公司上述业务中所涉及的投资性房地产的入账价值；（4）根据资料（3），编制甲公司出售办公楼的相关会计分录；（5）根据以上资料，计算上述业务对甲公司2013年损益的影响金额。
答案：（1）外购的土地和自建办公楼应作为投资性房地产核算。理由：当日董事会即作出完工后对外出租的书面决议，即使尚未签订租赁协议...
问答题
甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。要求：（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
答案：（1）2010年1月1日：
借：投资性房地产——写字楼3000
累计折旧...
问答题
2011年12月10日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年12月31日，年租金为480万元，于次年起每年年初收取。相关资料如下：（1）2011年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量。该写字楼于2007年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为3940万元，预计使用年限为50年，预计净残值为40万元，采用年限平均法计提折旧。（2）2012年1月1日，预收当年租金480万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。（3）2013年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为4472万元。（4）2014年12月31日，该写字楼的公允价值为4550万元。（5）2015年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为4600万元，款项已收存银行。甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑其他因素。要求：（1）编制甲公司2011年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。（2）编制甲公司2012年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。（3）编制甲公司2013年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。（4）编制甲公司2014年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。（5）编制甲公司2015年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目）
答案：（1）2011年12月31日借：投资性房地产3940累计折旧312贷：固定资产3940投资性房地产累计折旧312［（39...
问答题
甲股份有限公司(以下简称甲公司)为增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17%，不考虑除增值税以外的其他税费。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲公司有关房地产的相关业务资料如下：(1)2011年12月，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于每年年末结清。办公大楼的原价为2450万元，累计折旧为160万元。租赁期开始日为2011年12月31日。该项投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。(2)与该办公大楼同类的房地产在转换日的公允价值为2500万元，2012年年末的公允价值为2600万元。(3)2013年1月1日，甲公司与乙公司达成协议，甲公司以该项办公大楼与乙公司持有的一项交易目的的股票投资和一批库存商品交换。在交换日，该项办公楼的公允价值为2550万元;乙公司持有的交易目的的股权投资的公允价值为1100万元，乙公司用于交换的库存商品的不含税计税价格为900万元，其包含增值税的公允价值为1053万元，乙公司另支付银行存款397万元(包含补价550万元，以及增值税进项税额153万元)，假定该交换具有商业实质。甲公司将换入的股权投资作为可供出售金融资产持有，将换入的商品作为库存商品管理。<1>、自用办公大楼转为投资性房地产是否影响收益，并说明原因;若影响，计算收益影响金额。<2>、计算2013年1月1日发生的非货币性资产交换对损益的影响额。
答案：<1>、影响收益。因为自用办公大楼转为投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的，贷记“资本公积&mdash...