房地产估价师房地产估价案例与分析章节练习(2019.05.09)

单项选择题
该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为()
A.该两幢房屋的正常市场价值
B.该两幢建筑物的重新建造成本
C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
问答题
法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2．拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？4．该办公楼有租约，在价值时点租约未到期，在评估时是否考虑租约影响？
答案：1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。（...
问答题
某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元／m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？
答案：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。
单项选择题
假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()。
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
单项选择题
下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。
A.居民收入增加
B.房产税征收
C.人民币升值
D.居民消费价格指数上升
名词解释
绿化率
答案：
建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
多项选择题
关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。
A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名
B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章
C.至少有两名注册房地产估价师签名
D.法定代表人或执行合伙人必须签名
E.房地产估价机构必须加盖公章
单项选择题
该宗房地产的收益价格为()万元。
A.129.28
B.128.28
C.127.28
D.126.28
单项选择题
在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（）。
A.估价主体资格需依法取得
B.估价对象状况需依法判定
C.估价对象收益需依法确定
D.估价方法需依法选用
问答题
张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140m2的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
答案：1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购...