房地产估价师经济评价指标与方法章节练习(2019.04.22)

单项选择题
下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是()。
A、成本利润率是年成本利润率
B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。
C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。
D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
单项选择题
关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。
A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B.还款当年按年末偿还，按全年计息
C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额／2）×贷款利率
D."气球法"是指借款期末一次偿付全部本金和利息
多项选择题
房地产置业投资的经济效果主要表现为()等。
A、企业实力提升
B、租金收入
C、对社会贡献增加
D、物业增值
E、物业权益份额增加
单项选择题
在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则不包括()。
A、备选方案差异原则
B、最低可接受收益率原则
C、最大收益率原则
D、不行动原则
问答题
某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65％，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售95个车位；-2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上3层裙房为用于出租的商业用房；地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年（其中前期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月）；平均建造成本为3500元／m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8％和5％；地价款在项目开发初期一次性投入。建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入。该项目建成后，住宅的市场售价为8000元／m2，商业用房年净租金收入为2000元／m2，停车位售价为12万元／个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5％和6.0％。开发建设贷款利率为7.5％，同档次商业用房的净租金收益乘数（即物业资本价值与年净租金收入之比）为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
答案：
单项选择题
甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元;乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为()。
A、甲>乙
B、甲<乙
C、甲=乙
D、无法判断
判断题
房地产开发项目用于销售时，也要计算借款偿还期。（）
答案：错误
问答题
某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m2，可用于经营部分为4500m2，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元／间一天。前三年的入住率均为70％，从第四年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。住宅部分的总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元／m2，销售税费为销售收入的5.5％，假设建成后即售完。该方案的总投资为8000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8％，第一年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年投资额为总投资的35％，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）该项目全投资目标收益率为18％，自有资金目标收益率为20％。（1）完成下列现金流量表；（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；（3）求方案自有资金的财务净现值。（12分）
答案：
单项选择题
已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为()万元。
A、550
B、856
C、1500
D、1236
判断题
成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。（）
答案：错误