问答题

【计算题】某公司于2000年11月以出让方式取得一面积为500m²的地块，50年土地使用权，并于2001年11月建成一建筑面积为450m²的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元／m²，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元／m²，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元／m²，残值率为零，土地及房屋还原利率分别为5％和6％。试求该地块在2004年11月的土地使用权价格。

答案：估价过程如下
（1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。
（2）计算总...

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【计算题】某工业区的出让年限为50年，该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元／km²，征地中发生的其他费用为3000万元／km²，土地开发费为2亿元／km²。当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1／4，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。

答案：根据题意采用成本法进行评估，步骤如下：
（1）计算土地取得费为：（4500＋3000）×10⁴

【计算题】某房地产建成于2000年12月30日，此后收益年限为50年；2001年12月30日至2004年12月30日分别获得纯收益80、85、90、95万元；预计2005年12月30日至2007年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2008年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70％的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的收益率为10％。试利用上述资料估算该房地产2004年12月30日的收益价格。

答案：（1）该房地产为有收益不动产，适宜用收益法进行价格评估。
（2）计算公式为纯收益在前若干年有变化且收益年限是有...