物业管理的阶段包括：
（一）前期物业管理阶段；包括：获取项目、前期介入和前期物业管理；
（二）物业管理阶段；包括：正常期物业管理、项目更迭；
获取项目需要：时间：获取招标信息——中标；主体包括开发建设单位和物业服务企业；
内容：（1）获取招标信息（2）根据招标文件编制招标文件（3）制定管理方案（4）测算管理费用。
前期介入 时间：中标——入住；主体：开发建设单位和物业服务企业，启主要内容包括：（1）根据项目情况修改管理方案（2）施工现场的跟踪（3）隐蔽工程的跟踪（4）销售中的物业培训（5）入住前准备。
前期物业管理：时间：入住——首次业主大会代表并签订物业服务合同生效之日 主体：开发建设单位、物业服务企业和业主；
内容：（1）管理方案的全面实施（2）项目装修现场的全面管理（3）公共秩序维护（4）环境管理（5）设施设备的维护保养（6）公共事务管理（7）合同约定以外的服务。
物业管理阶段：时间——签订合同——终止前；主体：物业服务企业和业主；
内容：（1）管理服务方案的全面实施（2）公共秩序维护（3）环境管理（4）设施设备的维护养护（5）公共事务管理（6）合同约定以外的服务；
项目更迭： 时间、；公告发布——更迭；主体：物业服务企业和业主；内容：（1）公告发布（2）相关部门预警（3）交接工作（4）服务项目更迭。

优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。
缺点：组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。