问答题

评估公司受托对甲企业拥有的长期投资性资产进行评估,通过了解得知甲企业拥有A、B公司发行的债券以及C公司发行的优先股股票。其中,拥有A公司发行的债券4000张,期限5年,每张面值900元,票面利率5%,且该债券已经上市交易。根据评估人员的市场调查,评估基准日的收盘价为1000元,据评估人员分析,认为该价格较为合理。拥有B公司发行的非上市债券,5年期,年利率为15%,按年付息,到期还本,共1000张,面值100元。评估时债券购入已满1年,第一年利息已经入账,经过分析确定B公司的风险报酬率为2%,评估人员取国库券利率作为无风险报酬率。拥有C公司发行的优先股3000股,每股面值5元,年股息率为15%,经评估人员确定的C公司风险报酬率为3%,且甲企业没有出售该优先股的计划。已知当时1年期的国库券利率为8%。
    要求:  试评估甲企业拥有的A公司债券的价值。
 

答案: 甲企业所拥有的A公司债券的评估值=4000×1000=4000000(元)
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问答题

待估地块为一商业用途的空地,面积为6000平方米,要求评估其2016年12月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照物。交易实例有关情况如下表所示。
项目   A B C 待估对象
坐落  
所处地区   繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区
用地性质   商业 商业 商业 商业
土地类型   空地 空地 空地 空地
价格 总价 25.2万元 49万元 43.5万元  
单价 1500元/平方米 1400元/平方米 1450元/平方米  
交易日期   2016.6 2016.7 2016.9 2016.12
面积   168平方米 350平方米 300平方米 600平方米
形状   长方形 长方形 长方形 长方形
地势   平坦 平坦 平坦 平坦
地质   普通 普通 普通 普通
基础设施   完备 较好 较好 较好
交通通讯状况 很好 很好 很好 很好
剩余使用年限 35年 30年 35年 30年
已知以下条件: (1)交易情况正常。 (2)2016年6月以来,土地价格每月上涨1%。 (3)交易实例A与待估对象处于同一地区,B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断。
项目 B B得分 C C得分
自然条件 相同 10 相同 10
社会环境 相同 10 相同 10
街道条件 稍差 8 相同 10
繁华程度 稍差 9 稍差 9
交通便捷程度 稍差 8 稍差 8
规划限制 相同 10 相同 10
交通管制 相同 10 相同 10
离公交车站 稍远 9 相同 10
交通流量 稍少 8 稍少 8
周围环境 较差 8 相同 10
综合打分   90   95
 注:比较标准以待估地块的各区域因素标准,即待估地块的区域因素分值为100:
    (4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高4%。
    (5)折现率为8%。
    要求:  哪些交易实例不宜作为可比实例
 

答案: 以下交易实例不宜作为可比实例:
①利害关系人之间的交易;
②对交易对象或市场行情缺乏...
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项目   A B C 待估对象
坐落  
所处地区   繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区
用地性质   商业 商业 商业 商业
土地类型   空地 空地 空地 空地
价格 总价 25.2万元 49万元 43.5万元  
单价 1500元/平方米 1400元/平方米 1450元/平方米  
交易日期   2016.6 2016.7 2016.9 2016.12
面积   168平方米 350平方米 300平方米 600平方米
形状   长方形 长方形 长方形 长方形
地势   平坦 平坦 平坦 平坦
地质   普通 普通 普通 普通
基础设施   完备 较好 较好 较好
交通通讯状况 很好 很好 很好 很好
剩余使用年限 35年 30年 35年 30年
已知以下条件: (1)交易情况正常。 (2)2016年6月以来,土地价格每月上涨1%。 (3)交易实例A与待估对象处于同一地区,B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断。
项目 B B得分 C C得分
自然条件 相同 10 相同 10
社会环境 相同 10 相同 10
街道条件 稍差 8 相同 10
繁华程度 稍差 9 稍差 9
交通便捷程度 稍差 8 稍差 8
规划限制 相同 10 相同 10
交通管制 相同 10 相同 10
离公交车站 稍远 9 相同 10
交通流量 稍少 8 稍少 8
周围环境 较差 8 相同 10
综合打分   90   95
 注:比较标准以待估地块的各区域因素标准,即待估地块的区域因素分值为100:
    (4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高4%。
    (5)折现率为8%。
    要求:  本题应采用哪种方法评估该宗地块的价值该种方法的适用范围主要是什么
 

答案: 本题应采用市场法评估该宗地块的价值。市场法适用于居住、商业、工业、综合、特殊等各类建(构)筑物的评估。在同一地区或同一供...
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项目   A B C 待估对象
坐落  
所处地区   繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区
用地性质   商业 商业 商业 商业
土地类型   空地 空地 空地 空地
价格 总价 25.2万元 49万元 43.5万元  
单价 1500元/平方米 1400元/平方米 1450元/平方米  
交易日期   2016.6 2016.7 2016.9 2016.12
面积   168平方米 350平方米 300平方米 600平方米
形状   长方形 长方形 长方形 长方形
地势   平坦 平坦 平坦 平坦
地质   普通 普通 普通 普通
基础设施   完备 较好 较好 较好
交通通讯状况 很好 很好 很好 很好
剩余使用年限 35年 30年 35年 30年
已知以下条件: (1)交易情况正常。 (2)2016年6月以来,土地价格每月上涨1%。 (3)交易实例A与待估对象处于同一地区,B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断。
项目 B B得分 C C得分
自然条件 相同 10 相同 10
社会环境 相同 10 相同 10
街道条件 稍差 8 相同 10
繁华程度 稍差 9 稍差 9
交通便捷程度 稍差 8 稍差 8
规划限制 相同 10 相同 10
交通管制 相同 10 相同 10
离公交车站 稍远 9 相同 10
交通流量 稍少 8 稍少 8
周围环境 较差 8 相同 10
综合打分   90   95
 注:比较标准以待估地块的各区域因素标准,即待估地块的区域因素分值为100:
    (4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高4%。
    (5)折现率为8%。
    要求:  根据上述条件估算该宗地块的价值。
 

答案: ①进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况,均作为正常交易看待,故无需修正。
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