判断题

在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小；如果选择报酬资本化法估价。则选取的报酬率较大。（）

答案：错误

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估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见，一般也不能在完成股价之前与他们讨论估价结果。（）

答案：正确

“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证。（）

答案：正确

为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。（）

答案：正确

实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因数对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。（）

答案：正确

抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（）

答案：错误

比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（）

答案：错误

繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。（）

答案：错误

在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小；如果选择报酬资本化法估价。则选取的报酬率较大。（）

答案：错误

成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新购建价格。（）

答案：错误

建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。（）

答案：正确

实际估价中，假设开发法的估价前提由价格类型和价值时点决定，并应在估价报告中说明理由。（）

答案：错误

标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，病搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。（）

答案：错误

城镇基准地价评估中应根据位置相邻、地价相等、开发程度不同的要求划分均质地域。（）

答案：错误

评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和楼层。（）

答案：正确

估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（）

答案：错误